强大融资能力支撑发展,降负债时机精准

时间:2018-11-24 11:08 来源:香港六合开奖/香港六合彩开奖|六合彩开奖记录|六合彩网址|六合彩开奖结果查询|开奖现场///百家乐网址,生活信息网 作者:admin 阅读:
中梁如此拿地的扩张速度,背后必定需要强大的融资能力支撑,而我们知道15-16年期间当时融资环境较为宽松,而随后2017年开始整体融资环境才开始收紧,同时在这段期间,对房地产的调控也在逐步升温。
 
而我们也可以看到中梁的负债在2016年开始大幅上升的,因为负债端包含了公司的合同负债,这部分是预售的回款负债,在避免负债端数据失真情况下常使用有息负债进行分析。
 
负债快速上升,而中梁采取四渠道进行融资:1、传统银行信贷;2、发公司债;3、信托;4、内部融资体系。其中,中梁的负债端主要是以开发贷为主的银行贷款,必定随着开发项目的增加而增加。而让人眼前一亮的是,中梁降负债的时机。
 
从公司的净负债率上看, 2017年为339.5%,截止至2018年6月30日仅为44.6%。
 
负债端下降得这么“快”和“准”最近也引起市场关注。而通过观察招股书披露信息我们可以判断,这是公司判断行业形式进行的主动降负债,而且成果斐然,这么显著的降负债效果在业内也是少有的。其中原因主要有以下三点:
 
1、主动降负债:
 
首先从有息负债上看,从2017年开始公司就放缓了负债端的扩张,这与2017年开始收紧的融资环境相配合的。
 
其次,在2017年至2018年中,中梁的合营和联营公司持续增多,公司通过投资形式获取土储同时,关联公司也能为公司带来融资。从招股书的现金流量表上看,公司融资活动所得的现金流量净额在2018年上半年出现流出。因此整体来看,公司融资的渠道并未受阻,但是公司的负债实质在2018年开始下降。
 
2、主动放缓土储支出:
 
截止至2018年6月30日,中梁现金及银行结余为198.62亿元,相比2015年的30.63亿,上涨了近168亿,相当于增长近5.5倍。
 
结合上面现金流量净额的变化及现金及银行结余两者的变化可以看出两点:1、公司通过开发销售回款加速增加;2、通过招拍挂形式收购土储节奏放缓。最终公司的现金及银行结余越来越充裕,这对公司应对目前“面粉”价格上升,毛利下滑的行情是有利的,同时也有利于公司把握下一次的行业时机。
 
利润和现金的增加也必定推升公司净资产,结合下降的负债最终使得公司净负债率的几何式下降。但除此之外,公司的一系列重组也起到了关键作用。
 
3、集团资产重组,结构持续优化;根据公开资料公布,集团在申请上市之前,为简化公司架构,进行了一些列重组。重组前,苏州华成拥有上海中梁企业发展的100%股权;重组后,苏州华成全面退出。
 
中梁持续优化资产结构,保留优质资产并剥离了部分非核心业务资产和负债资产。例如:2018年4月正式剔除关联开发的示范区及物业项目的精装修样板房的物业管理业务;转让浙江天剑(截至2018年6月27日,浙江天剑拥有20个开发项目,可售建筑面积为151万平方米,其中有13个处于预售阶段,7个处于建设的早期阶段且尚未开始任何预售阶段)。
 
总体而言,中梁在行业融资收紧、利润释放、主动降负债三个因素叠加之下,最终形成净负债率的下滑,目前44.6%的净负债率配合千亿的规模在未来竞争中能获得较高的优势。

(责任编辑:admin)

顶一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%